Fastighetsrätt - Dolda fel
Har du upptäckt ett dolt fel i ditt hus eller din lägenhet?
Vi hjälper dig.
Dolda fel i bostadsrätt
Efter tillträde till en bostadsrätt kan förvärvaren upptäcka fel i lägenheten. Frågan uppstår då om förvärvaren skall vända sig till bostadsrättsföreningen eller säljaren för att påtala felet. Det måste även utredas om felet är rättsligt relevant. Ett fel är relevant om det fanns vid tillfället för köpet och förvärvaren inte kunde upptäcka felet och inte heller förvänta sig det.
En bostadsrätt betraktas som lös egendom och därför är köplagens regler tillämpliga. Enligt köplagen har säljaren rätt att avhjälpa felet. Sker inte detta kan köparen kräva prisavdrag eller häva köpet vid väsentligt fel. Köparen kan dessutom vara berättigad till skadestånd.
Vid tvist kan vi bistå dig som ombud under hela processen, både i och utanför domstol.
​
Dolda fel, fel i bostadsrätt
Johan Brinck, November 2018
​
Juridiken om fel i bostadsrätt och dolda fel är ett komplext område, varför det är viktigt att när man upptäcker ett dolt fel kontaktar en erfaren och kompetent jurist. Till skillnad från fastigheter betraktas bostadsrätter som lös egendom och därför är köplagen – inte jordabalken – tillämplig.
​
Feltyper
​
Ett fel är relevant om bostadsrätten är i sämre skick än vad som avtalats, alternativt vad köparen haft anledning att räkna med. Med andra ord räknas inte skavanker, utan fel och dolda fel måste i proportion till priset m m anses väsentligt.
​
Avviker bostadsrättens skick/standard från vad som avtalats (köpehandlingar, såväl muntliga som skriftliga garantier, objektsbeskrivning m m) föreligger felansvar (konkret bedömning). Likaså föreligger ansvar för dolda fel om avvikelsen är från vad köparen med fog kunnat förvänta sig (abstrakt bedömning). Säljaren kan alltså ansvara om objektet har en lägre standard än köparen har rätt att kräva. Nästa steg är att bedöma huruvida säljaren rättsligt ansvarar för dolt fel eller fel. Har köparen uppfyllt sin undersökningsplikt?
​
Köparens undersökningsplikt
​
I utgångsläget finns ingen undersökningsplikt vid köp av bostadsrätter. Normalt innehåller dock köpeavtalet en uppmaning att köparen undersöker lägenheten före köpet. Görs inte det det noggrant, eller inte alls, kan köparen oftast inte hålla säljaren ansvarig för senare påträffade dolda fel. Detta då dessa inte var dolda vid tillträdet.
​
För bostadsrätter gäller en mindre omfattande och mindre sträng undersökningsplikt än för villa/ fastigheter. Köparen kan inte påtala fel som denne kan antas ha känt till vid köpet, inte heller sådana dolda fel som borde ha upptäckts vid en besiktning. Flertalet köpare går nog på en eller två visningar av bostadsobjektet innan de slår till och de kan senare inte åberopa dolda fel som som de borde ha uppmärksammat redan vid visningen. Dolda är fel som inte var upptäckbara/synliga för köparen vid en okulär undersökning. Finns symptom på fel, till exempel fuktfläckar och odörer, utvidgas undersökningsplikten. Plikten kan även reduceras i vissa fall.
Reklamation
​
Efter att ha upptäckt dolda fel måste köparen ”inom skälig tid” reklamera desamma. Det är viktigt att här agera snabbt för att inte för alltid tappa kravet mot säljaren, i synnerhet som köplagen enligt domstolsavgöranden (rättspraxis) ger köparen en mycket kort tidrymd för reklamation.
​
Det är tillräckligt att avge en s k neutral reklamation, vari även säljaren först bör uppmanas att avhjälpa de påträffade dolda felen. Reklamation är ett viktigt steg i processen och man bör anlita en jurist för detta för att inte riskera att förlora sin rätt att kräva påföljd av säljaren.
​
Preskription
​
Preskription sker två år från tillträdesdagen. Tvåårsregeln räddar inte köparen som reklamerat för sent, se ovan!
​
Viktiga rättigheter för köparen
​
Även om köparen försummat sin undersökningsplikt, reklamerat för sent eller att två år passerat sedan tillträdesdagen - och felet/kravet då är preskriberat - kan han/hon i vissa fall ha framgång mot säljaren. Sådana omständigheter är att säljaren agerat grovt vårdslöst, svikligt eller utfäst en viss egenskap (garanti) om bostadsrättens standard.
​
Påföljder
​
I motsats till köplagen ger säljaren en rätt att, efter uppmaning från köparen, kostnadsfritt åtgärda fel och dolda fel. Underlåter säljaren att avhjälpa felet inom en rimlig tid tid kan köparen därefter kräva avdrag på priset. I praktiken motsvarar ofta prisavdraget dennes kostnad för att avhjälpa felet, dvs. reparationskostnaden. Är felet väsentligt kan köparen i vissa fall häva köpet. Skadestånd kan dessutom utgå om säljaren handlat grovt vårdslöst eller gjort en utfästelse (garanti).
​
Frågor som kan uppstå vid dolda fel
​
Frågorna som kan uppstå när dolda fel upptäckts är många: Hur omfattande är undersökningsplikten? Vad måste en reklamation innehålla? Hur påverkar möjligheten till ROT-avdrag köparens prisavdrag? Hur beräknas prisavdraget? Gäller säljarens friskrivningar i köpeavtalet? Har säljaren en upplysningsplikt? Är det idé att stämma i domstol om säljaren är avliden eller på obestånd? Täcker säljarens försäkring dolda fel?
Dolda fel i fastighet
Många gånger visar det sig tyvärr efter ett köp att huset är behäftat med fel. Det föreligger fel i alla hus och fastigheter och köparen kan gentemot säljaren bara åberopa fel som är rättsligt relevanta. Den vanligaste feltypen är faktiska fel, vilket innebär att husets egenskaper avviker antingen från vad som avtalats mellan säljare och köpare eller från den standard som köparen kunnat förvänta sig.
Föreligger ett relevant fel kan köparen kräva prisavdrag eller häva köpet och kräva hela köpeskillingen åter. Köparen kan dessutom ha rätt till skadestånd.
Vid tvist bistår vi dig som ombud under hela processen, både i och utanför domstol.
​
Dolda fel, fel i fastighet.
Johan Brinck, Juni 2014
​
Att köpa hus och en fastighet är för de flesta av oss den största investering vi gör. Tyvärr visar det sig ofta i efterhand att huset inte är i det skick som man först antog. Ofta handlar det om att dolda fel upptäckts. Frågan är då vilka förutsättningar som måste vara för handen, enligt jordabalken och domstolsavgöranden, för att köparen framgångsrikt ska kunna rikta ekonomiska krav mot säljaren.
Feltyper, faktiska fel
Konkreta fel
Ett konkret fel föreligger om skicket på fastigheten avviker från avtalet, t ex köpekontraktet. Bedömningen är med andra ord konkret. Saknar fastigheten en angiven egenskap föreligger ett rättslig och relevant fel. Exempel är att bostads- eller tomtarean är felaktigt angiven eller att vitvarorna är äldre än vad säljaren garanterat.
”Avtalet” tolkas vidsträckt och omfattar även skriftliga bilagor till köpekontraktet, såsom objektbeskrivning och frågelista samt muntliga garantier och uppgifter från säljaren.
Abstrakta fel
Med ett abstrakt fel förstås att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Här får det göras en abstrakt bedömning utifrån vad som får anses vara normal standard för den aktuella fastigheten. Hänsyn tas bl a till fastighetens ålder, konstruktion och köpeskilling. Köparen måste räkna med att fastigheten utsatts för en normal förslitning och att vissa delar kan ha varit uttjänta vid köpet. Om golvvärmeslingor normalt har en teknisk livslängd på cirka 25 år, och var 30-35 år, vid köpet kan inte köparen förvänta sig att de är felfria vid köpet. Däremot kan nog köparen räkna med detta om säljaren utfört löpande underhåll av slingorna.
Ett dolt fel i rättslig mening föreligger först när fastigheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med. Ansvarar säljaren för felet eller det dolda felet, är nästa fråga om säljaren i slutänden ändå är ansvarig. Var felet dolt för köparen?
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en långtgående undersökningsplikt, som innebär att även svårtillgängliga delar ska undersökas. T ex kan golv behöva brytas upp och snöklädda tak skottas. Föreligger tecken på skador såsom fuktfläckar krävs en utvidgad undersökning. På motsvarande sätt kan undersökningen reduceras, t ex genom att säljaren lämnar lugnande besked om att en skada redan åtgärdats eller garanterar viss egenskap.
Undersökningsplikten omfattar normalt inte delar av fastigheten om vilka det avtalats en viss konkret standard. Plikten kan också falla bort, helt eller delvis, i de fall säljaren agerat svikligt eller ohederligt.
Eftersom det ställs höga krav på köparen vid en undersökning anlitas som regel professionella besiktningsmän för att uppfylla kraven.
Fel som inte påträffats vid en noggrann undersökning klassas som dolda och något som säljaren ansvarar för.
​
Påföljder
Köparen har rätt att kräva avdrag på köpeskillingen vid (dolda) fel. I praktiken motsvarar ofta prisavdraget kostnaden för att avhjälpa felet, dvs. reparationskostnaden. Är felet väsentligt kan köparen i vissa fall häva köpet. Skadestånd kan utgå om säljaren handlat vårdslöst eller gjort en utfästelse (garanti).
Reklamation
Efter att ha upptäckt ett dolt fel måste köparen ”inom skälig tid” reklamera detsamma. Det är här viktigt att skynda för att inte tappa kravet mot säljaren. Enligt domstolsavgöranden rör det sig om några månader.
Preskription
Preskription sker tio år efter tillträde av fastigheten. Tioårsfristen inte räddar den köpare som reklamerat för sent!
Allmänna frågeställningar
​
Frågorna som kan uppstå vid dolda fel och eventuell tvist är många. Hur påverkar möjligheten till ROT-avdrag på köparens sida säljarens ekonomiska ansvar? Hur långtgående är egentligen undersökningsplikten och är den fullgjord? Gäller friskrivningsklausuler? Har säljaren i dag en upplysningsplikt?
Kontakta Juristbyrån Luna för raka besked.
För kostnadsfri rådgivning ring 08-505 663 90